Дом в ипотеку: что проверяет банк и как купить загородный дом в кредит

Что банк берёт в залог

При покупке дома в залог уходят и дом, и земля под ним. Закон об ипотеке допускает залог здания только вместе с участком, на котором оно стоит. Поэтому банк проверяет оба объекта: если с участком что-то не так, кредит на дом не выдадут, даже если сам дом в порядке.

Отсюда первое правило: сначала проверяем, пройдёт ли объект у банка, и только потом вносим задаток.

Требования к земле

Банк смотрит на категорию земли и вид разрешённого использования. Жилой дом строят на землях населённых пунктов с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» или на приусадебном участке ЛПХ. Садовые участки и участки за границей населённого пункта банки рассматривают по-разному, и часть объектов не проходит.

Важны и границы: если они не установлены в ЕГРН, площадь и положение участка указаны декларативно. Охранные зоны ЛЭП и газопровода, водоохранные зоны ограничивают строительство. Как всё это проверить по выписке и кадастровой карте, подробно разобрано в статье о документах на загородный дом.

Требования к дому

Дом должен быть зарегистрирован в ЕГРН как жилой. Если постройки нет в реестре, по документам продаётся только участок, а банк не может взять дом в залог. Площадь и этажность в выписке должны совпадать с тем, что стоит на участке: недооформленные пристройки и этажи нужно зарегистрировать до сделки.

Банк также заказывает оценку объекта. Оценщик определяет рыночную стоимость дома вместе с участком, и от его результата зависит, какую сумму банк готов выдать. Как проходит оценка и что делать, если она ниже цены, рассказано в статье об оценке для ипотеки.

Какие программы подходят

Готовый дом обычно покупают по рыночной ипотеке на загородную недвижимость: ставки и требования к взносу у банков разные, сравнивайте их по полной стоимости кредита — как читать ПСК, разобрано в отдельной статье.

Если вы строите дом, семейная ипотека на строительство частного дома действует по ставке 6 % независимо от числа детей; хотя бы один ребёнок в семье должен быть младше 7 лет. Подробнее об условиях — в статье о семейной ипотеке. Решение о кредите и итоговые условия определяет банк.

Прикинуть платёж можно в калькуляторе ипотеки: укажите цену дома, свой взнос и ставку из предложения банка.

С чего начать

Порядок такой: выбрать несколько объектов, проверить документы на землю и дом, узнать, какие банки готовы взять каждый объект в залог, и только после этого вносить задаток. Так вы не потеряете деньги и время на дом, который банк не примет.

Мы подбираем загородные дома и сопровождаем покупку в ипотеку: проверяем документы, выясняем у банков, кто возьмёт объект, подаём заявку сразу в несколько банков. Загородные объекты и застройщиков-партнёров можно посмотреть в разделе загородной недвижимости.