Юридическая проверка вторички: что смотрим до задатка

Почему до задатка, а не после

Задаток подтверждает договорённость и одновременно её обеспечивает. Если покупатель откажется от сделки сам, задаток остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ). Проблема, найденная после передачи денег, превращает отказ в спор о том, кто виноват в срыве сделки.

Поэтому документы запрашиваем и проверяем до подписания соглашения о задатке. В самом соглашении стоит перечислить, какие документы продавец передаёт и в какой срок: так отказ из-за непредставленных бумаг не выглядит капризом покупателя.

Что входит в проверку

Выписки из реестров и ручная проверка штатным юристом — не автоматическая справка, а человек, который читает историю переходов права и ищет несостыковки. Каждый клиент, который покупает через агентство, получает отчёт Контур.Недвижимость по объекту и продавцу.

Отдельно запрашиваем все необходимые согласия, справки об отсутствии зарегистрированных лиц и справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту. Каждый пункт — с датой получения, не «на глаз». По вопросам налогов при покупке и будущей продаже консультирует налоговый специалист, при необходимости подключаем кадастровых специалистов и оценщиков.

Какие документы нужны от продавца

С марта 2023 года Росреестр не показывает фамилию и имя собственника в выписке, которую заказывает посторонний человек. Без согласия продавца нельзя сверить, кто на самом деле владеет квартирой. Поэтому выписку заказывает сам продавец либо разрешает открыть свои данные.

Что видно только в истории квартиры

Недавнее наследство. Если квартира перешла по наследству недавно, могут объявиться другие наследники, в том числе с правом на обязательную долю. Смотрим, как оформляли наследство и кто ещё мог на него претендовать.

Приватизация. Человек, который отказался от участия в приватизации, сохраняет право жить в квартире и после её продажи. Поэтому выясняем, кто был прописан в момент приватизации и где эти люди сейчас.

Материнский капитал. Если квартиру покупали с материнским капиталом, владелец обязан выделить доли детям. Невыделенные доли — повод разбираться до сделки, а не после.

Банкротство продавца или его супруга. Сделку, совершённую за год до заявления о банкротстве по цене заметно ниже рынка, могут оспорить. Если суд увидит цель причинить вред кредиторам — за три года (ст. 61.2 закона о банкротстве). Поэтому смотрим не только выписку, но и сведения о банкротстве и арбитражные дела — по продавцу и по супругу, если квартира нажита в браке.

Перепланировка. Обязанность вернуть несогласованную перепланировку переходит к новому собственнику. Сравниваем план в документах с тем, что видим на показе.

Тревожные признаки. Несколько перепродаж за короткий срок, продажа по доверенности при живом собственнике, цена заметно ниже соседних предложений. Каждый признак сам по себе не доказывает проблему, но требует объяснения до задатка.

Случай из практики

Клиенты подбирали квартиру в ипотеку. Объект прошёл проверку банка без замечаний — а штатный юрист нашёл дело о банкротстве у супруга собственницы. Сделку в этом случае можно было оспорить, и покупатели рисковали остаться без денег и без квартиры.

От объекта отказались до задатка. Банк риск не увидел — увидел юрист. Это и есть разница между проверкой банка (для одобрения кредита) и проверкой в интересах покупателя.

Что не входит в услугу

Перевод помещения из жилого в нежилое агентство не ведёт — при необходимости подключаем нужных специалистов. Наша компетенция — продажа и юридическая чистота сделки, а не любые смежные процедуры. Подробнее о покупке и продаже — в разделе вторичное жильё.