Ипотека без первоначального взноса на новостройку: как это устроено

Почему взнос нужен банку

Первоначальный взнос — это ваша доля в покупке. Чем она больше, тем меньше кредит относительно стоимости квартиры и тем спокойнее банк относится к заявке. Поэтому большинство программ требует взнос, а его размер влияет и на одобрение, и на условия кредита.

Когда в рекламе написано «без взноса», это значит, что кто-то закрыл эту долю за вас или отложил её. Важно понять, кто именно и на каких условиях.

Как устроены такие предложения

Рассрочка на взнос. Застройщик разрешает внести первоначальный взнос частями после сделки, а банк выдаёт кредит на остальную сумму. Получается два графика одновременно: платёж банку и платежи застройщику. Посчитайте, сколько вы будете отдавать в месяц, пока обе части не закрыты. Одобрит ли банк кредит при такой схеме, решает банк.

Субсидия застройщика. Застройщик доплачивает банку или учитывает часть взноса в цене. Деньги на это он закладывает в стоимость квартиры: та же квартира при таком предложении может стоить дороже, чем при обычной покупке.

В обоих случаях предложение обычно действует на часть квартир и ограничено по сроку. Проверьте, на какие квартиры оно распространяется, и не переносите его на соседний корпус или комплекс.

Как сравнить с обычной покупкой

Попросите цену одной и той же квартиры при предложении без взноса и при обычной ипотеке со взносом. Разница в цене — ваша плата за отсутствие взноса. Добавьте к ней разницу в процентах: кредит без взноса больше, значит и платёж выше.

Условный пример. Квартира стоит 6 млн ₽ при обычной покупке со взносом 20 %, кредит — 4,8 млн ₽. Если при предложении без взноса цена той же квартиры 6,5 млн ₽, а кредит на всю сумму — 6,5 млн ₽, долг банку больше на 1,7 млн ₽. Цифры условные, ставка в обоих случаях считается одинаковой — только чтобы показать логику.

Посчитать оба варианта можно в калькуляторе ипотеки: поставьте взнос 0 и обычный взнос, сравните платёж и переплату. Подробнее о том, как приводить разные способы оплаты к одним условиям, — в статье о рассрочке и ипотеке от застройщика.

Где ещё взять взнос

Своя квартира. Если у вас есть жильё, деньги от его продажи можно направить во взнос. Мы продаём вашу квартиру и закрепляем за вами новую, чтобы она не ушла за время продажи; как это работает, разобрано в статье о трейд-ин.

Материнский капитал. Его можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. Если в семье есть ребёнок младше 7 лет, проверьте и семейную ипотеку: ставка по ней зависит от числа детей.

Накопления и созаёмщик. Иногда разумнее подождать несколько месяцев и собрать небольшой взнос, чем переплачивать в цене. Созаёмщик с доходом помогает банку одобрить кредит на нужную сумму — подробнее в материале о созаёмщике.

Что проверить в договоре

Цена квартиры в договоре и цена этой же квартиры при обычной покупке. График всех платежей, если взнос в рассрочку: суммы, даты, что будет при просрочке. Полная стоимость кредита — она указывается в рамке на первой странице кредитного договора, как её читать, разобрано в статье о ПСК.

И последнее: можно ли погасить взнос или кредит досрочно и сохранится ли при этом скидка или сниженная ставка. Об этом подробнее в материале о досрочном погашении.

Как мы помогаем

Мы показываем, на каких условиях застройщики предлагают покупку без взноса сейчас, запрашиваем цену той же квартиры при обычной ипотеке и сводим варианты в одну таблицу. Ипотечную заявку подаём сразу в несколько банков. Подбор новостройки для покупателя бесплатный. Одобрение кредита не гарантировано: решение принимает банк.