Коммерческая недвижимость в Екатеринбурге: как считать перед покупкой

С чем работаем

Помещения под бизнес и инвестиции — офис, склад, ретейл, общепит. Перед сделкой считаем окупаемость и сравниваем арендную ставку с тем, что реально сдаётся в этом районе, а не с ориентиром из объявления.

Из чего складываются вложения

Цена в объявлении — только часть суммы. В расчёт входит всё, что придётся заплатить до первого арендатора.

Чистый арендный доход

За основу берётся ставка, по которой похожие помещения рядом действительно сдаются, а не просят в объявлениях. Из годовой аренды вычитается время простоя между арендаторами и расходы собственника.

Налог с арендного дохода зависит от того, кто владеет помещением: физическое лицо, ИП или организация. Этот вопрос до покупки разбирает налоговый специалист.

Две формулы

Окупаемость показывает, за сколько лет чистый доход вернёт вложения. Доходность — какую долю вложений приносит год аренды.

Условный пример

Цифры ниже придуманы для арифметики. Это не предложение и не ориентир по рынку Екатеринбурга.

Окупаемость: 10 600 000 ÷ 950 000 ≈ 11,2 года. Доходность: 950 000 ÷ 10 600 000 × 100 ≈ 9 %. Если простой вырастет до трёх месяцев, чистый доход снизится до 750 000 ₽, а окупаемость удлинится до 14 лет. Поэтому арендный спрос важнее красивой ставки в объявлении.

Что проверить, кроме цифр

Действующий арендатор. При смене собственника договор аренды сохраняется (ст. 617 ГК РФ): новый владелец получает и арендатора, и его условия. Читаем договор целиком — срок, ставку, индексацию, кто платит коммунальные услуги, условия расторжения. Договор на год и дольше регистрируется и виден в выписке ЕГРН как обременение.

Назначение и параметры. Помещение должно быть нежилым и подходить под планируемое использование. Для общепита и ретейла смотрим выделенную мощность электричества, отдельный вход, возможность вытяжки. Для отдельно стоящего здания проверяем участок под ним и вид разрешённого использования.

Документы. Объект проверяется тем же порядком, что и жилая недвижимость: собственники, обременения, история переходов права — до задатка, а не после.

Что не входит в услугу

Перевод помещения в нежилой фонд агентство не ведёт — эту процедуру закрывают профильные специалисты, которых мы подключаем при необходимости. Наша часть — подбор объекта и юридическая чистота сделки. Подробнее — в разделе коммерческая недвижимость.